היבטי מיסוי בהעברת דירת מגורים

היבטי מיסוי בהעברת דירת מגורים אגב העברות בין בני משפחה במתנה ו/או בירושה

על ציר הזמן העברת דירת מגורים במסגרת המשפחתית יכולה להתחרש במועדים שונים: במתנה מהורה לילד, בהעברה לנאמנות לטובת הילד, במסגרת צוואה, בהורשה ובהסדר בין היורשים לאחר פטירת המוריש. ביצוע העברות בכל אחת מתחנות הזמן כרוך בהיבטי מס, אותם יש לקחת בחשבון ולשקול מבעוד מועד, זאת כדי לחסוך מס מיותר ובעיקר כדי לא ליפול למלכודת מס.

העברת דירה במתנה מהורה לילד

אומנם “שונא מתנות יחיה” אך ה”ההמלצה” הזו אינה רלוונטית כנראה בקרב המשפחות בישראל. מתברר כי עסקת המקרקעין השכיחה ביותר בקרב המשפחה הישראלית הינה העברת דירת מגורים מהורים לילדיהם.  מאחר ובעסקה זו לא משולמת תמורה, פטר אותה המחוקק ממס שבח אך חייב במס רכישה מופחת בידי מקבל המתנה – שליש ממס הרכישה הרגיל.

בעבר בעל מספר דירות מגורים יכול היה לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה אחת ל-4 שנים וזאת ללא קשר למספר הדירות אשר בבעלותו. בשנת 2014 החוק שונה באופן שרק בעל דירה יחידה יכול לקבל פטור ממס שבח. אחד כזה שהוא בעל מספר דירות נחשב “מרובה דירות” ואינו זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירות למעט הדירה האחרונה שתיוותר ברשותו ( “דירה יחידה”). לכן אם ירצה למכור דירה בפטור ממס שבח, מבין כל דירותיו,  יכול הוא   להעביר  דירה ללא תמורה לילדו הבגיר. בהנחה והילד חסר דירות,  יכול זה לכאורה למכור את הדירה בפטור ממס שבח תוך שנה וחצי מיום קבלת הדירה במתנה. המחוקק אשר ער לתכנונים אלו חסם אפשרות זו על ידי קביעת תקופת צינון בידי מקבל המתנה, באופן שזה חסום מלמכור את הדירה במשך 4 שנים באם אינו מתגורר בה, ו-3 שנים באם הוא מתגורר בה. אם ימכור את הדירה בתקופת הצינון לא יוכל זה ליהנות מפטור ממס שבח.

כדאי לשים לב כי גם מתן כסף לילד הבגיר על מנת שזה ירכוש דירה כמוהו כמתן דירה במתנה וזאת ככל שסכום הכסף הניתן עולה על 50% מערך הדירה. לכן, בהחלט כדאי לשקול מתן  של  50% מערך הדירה במתנה ואת היתרה ישלים הילד באמצעות משכנתא. באופן הזה הדירה לא תחשב כדירת מתנה והילד יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח  כדירה יחידה תוך שנה וחצי מיום סיום הבניה, באם רכש דירה על הניר, או שנה וחצי באם רכש דירה יד שניה.

העברה בין אחים

העברת נכסי מקרקעין בישראל, ללא תמורה, בין אחים אינה פטורה ממס שבח למעט אם עסקינן בנכסי מקרקעין שמקורם בהורשה או במתנה מן ההורים. חסימת העברות מסוג זה נעשתה בשנים אחרונות על רקע חששו (יש שיאמרו הסביר) של מנהל מיסוי מקרקעין שאין “מתנות חינם” בין אחים.  על מנת להתגבר על מחסום המס שנוצר ניתן לשקול להעביר את דירת המגורים מאח א’  להורה ללא תמורה, ואז לבצע העברה ללא תמורה מן ההורה לאח ב’.

העברת דירה במשפחה על מנת לחסוך מס רכישה

בשנים אחרונות על רקע העובדה ששיעור מס הרכישה ברכישת דירה נוספת התייקר ועומד על 8%-10%, פשטה אופנה להעביר בין בני משפחה דירת במתנה קודם לרכישת דירה חדשה, וזאת על מנת ליהנות משעור מס רכישה כדירה יחידה ברכישת דירה נוספת. כיום מנהל מיסוי מקרקעין מתייחס להעברות אלו בחשדנות רבה בעיקר כאשר העברות אלו נעשות מן הילדים להורים.  ככל שאין הוכחה ברורה כי מדובר במתנה אמיתית מנהל מיסוי מקרקעין מתעלם מ”המתנה”. העברה אמיתית משמעה, ניתוק מלא של נותן המתנה מהשליטה בדירה  ומפרותיה.

העברת דירה לנאמנות לטובת הילד

טכניקה אחרת להעברת דירה במתנה לילד מבלי ליתן לילד את השליטה בדירה בפועל הינה העברת הדירה לנאמנות לטובת הילד. בעבר היו שסברו כי העברה לנאמנות אינה אירוע מס. כיום, בעקבות פסיקת בית המשפט העליון,  העברת דירה לנאמנות נחשבת לעסקה החייבת במס שבח ובמס רכישה. שכן אליבא עמדת בית המשפט מרגע שהנכס עבר לנאמנות משמע שהמעביר איבד את השליטה בנכס. השליטה עוברת לידי הנאמן אשר פועל בה בהתאם לכתב הוראות לנאמן. בעתיד, אם וכאשר הדירה תועבר לנהנה, העברה זו פטורה ממס.

הורשת דירה במסגרת צוואה

ישנם המעדיפים לוותר על מתן מתנה בחיים, וליתן את הדירות אשר בבעלותם לילדיהם רק במותם וזאת במסגרת הורשה. נכון להיום הורשה אינה נחשבת לאירוע מס בישראל. ההורשה אינה חייבת במס שבח ו/או במס הורשה ו/או במס עיזבון כלשהו. למעשה מדינת ישראל הינה בין הבודדות בעולם המערבי בו לא קיים מס הורשה או מס עזבון. לעובדה זו משקל רב בתכנון המס בהעברה הבין דורית. שכן, לאור האמור,  הורים לא אחת, מעדיפים להעביר את נכסי המקרקעין לילדיהם במסגרת הורשה ולא מתנה. או אז, לא חל כל מס.

אבל גם בהעברה במסגרת הורשה יש לתת את הדעת מבחינה מיסויית שמא לא להפיל את היורשים למלכודת מס מיותרת. אתן דוגמא. נניח כי מוריש אשר הוא בעל 2 דירות קבע בצוואתו כי דירה מס’ 1  תיוחד לבן,  ודירה מס’ 2 תיוחד לבת. הרצון לייחד דירות ליורשים ספציפיים בה למנוע מחלוקות בין היורשים, אולם מבחינה מיסוית הדבר לא בהכרח נכון.  שכן, אם לבן ולבת דירה בבעלותם הרי תוספת דירה נוספת תגרע מהם את האפשרות לקבל פטור ממס שבח בדירת המגורים שלהם, שכן הפכו למרובי דירות. יתכן כי ייטב במקרה זה לקבוע כי היורשים יתחלקו בכל דירה באופן שווה. בהתאם לדין, בעלות בדירה עד שעור של מחצית שמקורה בהורשה אינה נחשבת לדירה נוספת.

חשוב לציין כי גם אם המוריש ניסח צוואה אשר אינה משכללת את הטבות המס ואולי אף עלולה ליצור תאונת מס ליורשים, הרי פתוחה הדרך בפני היורשים לקבוע ביניהם הסכמה בדרך של עריכת “הסכם בין יורשים” אשר במסגרתו יגיעו  להסכמות השונות מן הקבוע בצוואה. באופן זה הם יכולים לשכלל את הטבות המס במלואם בזמן אמת ובהתאם לחקיקה הקיימת. כך למשל, הם יכולים להחליט כי יישארו בבעלות משותפת בכל דירה על אף קביעת המוריש. בדרך זו תמנע תאונת מס מהם.

לסיכום, ניתן לומר שמחד, המחוקק  מטיב עם המסגרת המשפחתית בכל הנוגע לאפשרות העברת דירה במתנה או בהורשה. מאידך, מאחר ולעתים הדבר  מנוצל לתכנוני מס שליליים, הרי בשנים אחרונות רשויות המס עומדות על המשמר כדי למנוע מהלכים אלו. בכל מקרה, כפי שראינו לאופן ועיתוי העברת הדירות בתוך המשפחה חשיבות רבה בשאלת היבטי המס ובהקשר זה נכון לומר “כי סוף מעשה במחשבה תחילה”.

אזהרה חשובה! האמור במאמר זה אינו המלצה לפעולה! לאור מורכבות דיני המס מומלץ להיוועץ במומחה מס קודם לביצוע כל פעולה.